Définition du crédit in fine
Avec le prêt amortissable classique, vous payez tous les mois une partie d’intérêts et de capital. Le prêt in fine ne fonctionne pas du tout de la même façon : chaque mois, aucun capital remboursé, uniquement les intérêts et l’assurance. C’est lors de la dernière mensualité que vous devrez régler l’intégralité du capital.
Le taux du prêt in fine
Généralement, les banques proposent le prêt in fine à un taux plus élevé puisqu’il y a plus de risques avec ce type d’emprunt. En effet, l’emprunteur doit être capable de rembourser une grosse somme à la fin du crédit, en une seule fois. Le coût total du crédit est d’autant plus élevé que le taux d’intérêt est calculé sur le capital, qui reste fixe pendant toute la durée du prêt.
Alors, avant de vous lancer dans un tel financement, autant bien vérifier que cette formule est gagnante pour vous, selon votre situation et votre projet.
Les garanties du prêt in fine
Puisque l’établissement bancaire prend un risque supplémentaire avec le prêt in fine, il demandera, en contrepartie, des garanties importantes. Le plus souvent, pour ce type de financement, le nantissement ou l’hypothèque est nécessaire.
- Le nantissement : vous apportez en garantie un bien immatériel (plan d’épargne, assurance vie, etc). Si vous n’avez pas encore la totalité des fonds, la banque vous demandera d’alimenter chaque mois le produit en question de façon à ce que le capital complet soit réuni à la fin du prêt.
- L’hypothèque : ce mécanisme consiste à donner en garantie le bien immobilier dans lequel vous investissez ou un autre dont vous êtes déjà propriétaire. En résumé, avec l’hypothèque, la banque pourra saisir le bien en question en cas de problème. Ce type de montage reste cependant beaucoup moins fréquent que le nantissement.
Les avantages du prêt in fine
Le prêt in fine a du sens lors d’un investissement locatif puisqu’il permet d’une part, d’autofinancer le projet, et d’autre part, de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.
Le prêt in fine pour autofinancer un investissement locatif
Vous souhaitez investir dans l’immobilier et mettre le bien en location ? Si vous vous êtes déjà un peu renseigné sur le sujet, vous savez donc qu’un crédit amortissable classique permet rarement de financer à 100 % le projet. La plupart du temps, il faut concéder un effort d’épargne tous les mois puisque le loyer ne suffit pas toujours à couvrir l’intégralité du crédit.
C’est là que le prêt in fine joue un rôle fort : vous ne payez que les intérêts et l’assurance. Votre loyer, dans ce cas, est largement suffisant pour régler tous vos frais. Avec le prêt in fine, vous aurez également un surplus de trésorerie, qu’il faudra bien mettre de côté en prévision du remboursement du prêt.
Le prêt in fine pour déduire les intérêts d’emprunt
Avec l’immobilier locatif, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus générés toutes les charges liées au bien. Les intérêts de votre emprunt en font donc partie. Et puisqu’ils sont plus élevés avec le prêt in fine, c’est donc une belle somme que vous pourrez retrancher de vos revenus locatifs imposables. Cette possibilité est uniquement réservée à l’investissement locatif puisque dans le cadre de votre résidence principale, la question des revenus fonciers ne se pose pas.
Le prêt in fine pour éviter l’IFI
Cet impôt se déclenche dès que votre patrimoine immobilier dépasse une valeur nette de 1,3 million d’euros. Avec le prêt in fine, vous bénéficiez d’un avantage considérable : si vous ne rembourser le prêt, le bien immobilier en question n’est pas comptabilisé.
Le prêt in fine pour épargner
Chaque mois, le prêt in fine vous permet de gagner de la trésorerie, grâce aux loyers perçus. En plaçant cette épargne, vous générez donc pendant toute la durée du crédit des intérêts.
Les inconvénients du prêt in fine
Le prêt in fine ne présente pas forcément d’inconvénients : si vous optez pour ce financement, c’est que vous avez déjà calculé que c’est l’alternative la plus intéressante pour votre profil. On peut cependant constater quelques limites :
- C’est un prêt qui revient très cher à cause du taux d’intérêt élevé,
- Ce financement est judicieux uniquement dans le cadre d’un investissement locatif,
- Le prêt in fine nécessite un apport,
- Ce crédit s’adresse uniquement aux personnes qui ont déjà beaucoup d’épargne et/ou qui ont des revenus élevés.
Assurance emprunteur et prêt in fine : comment ça marche ?
Nous avons parlé plus haut des garanties à apporter à la banque, avec le nantissement ou l’hypothèque. Pour autant, cela ne vous dispense en aucun cas de l’assurance de prêt, qui est exigée par la banque pour tous les prêts immobiliers. Pour votre crédit in fine, vous devrez donc également vous pencher sur le sujet de l’assurance emprunteur. Un élément de plus qui compte dans la balance quand on parle du coût total de votre crédit…
Pourquoi assurer un crédit in fine ?
Même si votre crédit est déjà garanti par un nantissement, la banque a tout de même besoin d’une sécurité supplémentaire s’il vous arrive malheur. C’est une protection pour votre établissement bancaire, mais pas seulement : cela permet aussi de mettre votre famille à l’abri en cas d’événement malencontreux. Pour votre prêt in fine, la banque exigera donc le plus souvent une garantie décès et PTIA, à minima. Le coût de votre prime d’assurance de prêt sera calculé sur le montant emprunté et sera donc fixe pendant toute la durée du prêt.