Comment financer un investissement locatif ?
Vous souhaitez acheter un bien pour le mettre en location ? Pour ce projet, vous pouvez solliciter un crédit immobilier auprès de votre banque. Ce type d’investissement est en effet finançable par emprunt. Toutefois, il faut savoir que la plupart du temps, le loyer ne suffit pas à couvrir la totalité de la mensualité de crédit. Vous devrez généralement fournir ce qu’on appelle “un effort d’épargne”. Cette trésorerie est donc à intégrer dans votre calcul et sera prise en compte par votre banque dans le calcul du taux d’endettement.
Le crédit amortissable
Ce crédit est le plus classique et c’est probablement celui que vous avez signé si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Avec le crédit amortissable, vous remboursez chaque mois le capital et les intérêts, en payant également les cotisations de votre assurance de prêt. En début d’emprunt, vous remboursez principalement des intérêts, puis, au fil du temps, la part de capital augmente dans vos échéances.
Le crédit in fine
Cette autre option vous permet de rembourser uniquement les intérêts tous les mois (et l’assurance de prêt), pendant toute la durée de votre crédit. Ce type de prêt est une forme de crédit immobilier à taux fixe. La mensualité est donc plus faible mais en contrepartie, vous devez régler le capital en une seule fois, à la fin du prêt, selon la durée fixée au départ.
Comment obtenir un prêt immobilier locatif ?
De la même façon que pour un crédit immobilier classique, la banque étudie en détail votre projet et votre profil avant de vous accorder un crédit immobilier. Généralement, elle prend en compte 70% des futurs revenus locatifs dans votre capacité d’endettement. Par exemple, si votre investissement vous rapporte 500€ par mois de loyer, l’établissement bancaire ajoutera 350€ à vos revenus. D’une banque à une autre, les critères peuvent changer. Certaines, par exemple, n’intègrent pas du tout les futurs loyers dans le calcul et d’autres ne les prennent en considération qu’à hauteur de 50%. Le plus souvent, un apport est aussi demandé, de l’ordre de 10% du montant total du projet.
Maximiser la rentabilité d’un investissement locatif
Quand on réalise un investissement locatif, l’objectif premier est que l’opération soit rentable. Pour que ce soit le cas, ce n’est donc pas un projet qui s’improvise ! Voici quelques conseils pour vous aider à réussir votre coup :
- Prenez le temps de bien choisir la zone d’achat pour éviter une vacance locative. Soyez aussi attentif au plafonnement des loyers dans certaines villes,
- Négociez le prix d’achat pour booster au maximum la rentabilité de votre projet,
- Comparez les offres de prêt immobilier pour obtenir le meilleur taux. Ce dernier a en effet un impact considérable sur le coût total de votre prêt, et donc, sur la rentabilité de votre investissement. Même constat pour votre assurance de prêt !
- Etudiez les différents régimes fiscaux qui s’offrent à vous, afin de sélectionner le plus adapté à votre situation.
L’investissement locatif et l’assurance de prêt en 4 questions / réponses
Pour sécuriser votre investissement locatif, il est important d’avoir une bonne assurance de prêt. Celle-ci représente une garantie pour votre banque mais aussi pour vous. En cas de malheureux incident, le remboursement de votre prêt sera alors pris en charge, selon les conditions de votre contrat, par votre organisme d’assurance.
Quelles sont les garanties essentielles pour assurer un prêt pour du locatif ?
Généralement, les banques ont moins d’exigences lorsqu’il s’agit d’un prêt destiné au financement d’un investissement locatif. L’établissement bancaire estime en effet que les revenus locatifs permettent de couvrir une partie des mensualités. Cependant, il ne faut pas sous-estimer le risque que le bien reste vide, pour une période plus ou moins longue, entre deux locataires. À minima, l’assurance de prêt pour un investissement locatif devra inclure les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Toutefois, les garanties complémentaires IPT, IPP ou ITT peuvent être intéressantes pour une protection maximale.
Quelle quotité pour une assurance de prêt pour un investissement locatif ?
La quotité est la même que pour un crédit immobilier destiné à financer votre résidence principale. Elle doit atteindre au moins 100% et peut s’élever jusqu’à 200% s’il y a deux emprunteurs. Cette quotité correspond à la part de capital qui est assurée. Pour un emprunt à deux, la répartition de cette quotité doit être déterminée avec soin, de façon à offrir le maximum de protection à chaque co-emprunteur en fonction de sa situation.
L’assurance de prêt est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?
Il n’existe pas de loi qui rend obligatoire l’assurance emprunteur mais comme pour un prêt immobilier classique, la banque l’exige toujours. Pour votre investissement locatif, vous devrez donc souscrire une assurance de prêt pour vous couvrir tout au long de la durée de votre crédit. Cette assurance se présente sous deux formes :
- L’assurance de groupe : c’est celle qui est proposée en premier lieu par votre banque. Elle est généralement assez chère, sans pour autant vous proposer des garanties personnalisées.
- L’assurance individuelle : on parle aussi de délégation. C’est une assurance souscrite auprès d’un organisme externe, qui tient compte de votre profil. Le prix est largement plus attractif.
Peut-on faire une délégation d’assurance pour un investissement locatif ?
La loi Lagarde de 2010 vous offre la possibilité de choisir l’offre d’assurance emprunteur que vous souhaitez. Aucune obligation donc de signer celle que votre banque vous propose ! Avant la signature de votre prêt immobilier, vous pouvez ainsi comparer les prix des différents organismes d’assurance. Besoin d’aide dans cette démarche ? Les experts Cmonassurance vous accompagnent et vous guident pour faire le meilleur choix. Ensemble, nous trouverons l’assurance de prêt qui vous convient le mieux, aussi bien en termes de garanties que de prix. En réduisant les cotisations mensuelles de votre assurance emprunteur, vous pouvez diminuer considérablement le coût total de votre crédit : un bon coup de pouce pour une rentabilité maximale !